“一頓午飯的時(shí)間吃掉18萬(wàn)的房?jī)r(jià)。”一名買房人戲稱。然而這與環(huán)京津翼、長(zhǎng)三角一線城市投資溢出，導(dǎo)致強(qiáng)三四線樓市行情爆發(fā)的邏輯完全不同，石家莊全民“搶”房導(dǎo)致了量?jī)r(jià)齊升的局面。

3月15日，青島出臺(tái)限購(gòu)新政，內(nèi)容包括非戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。未實(shí)施限購(gòu)政策的河北石家莊市，房地產(chǎn)市場(chǎng)也相當(dāng)“激動(dòng)”。

當(dāng)?shù)厝搜员胤Q“莊里”的石家莊，近期樓市價(jià)格、成交量全線爆發(fā)，偏離市場(chǎng)預(yù)期的情況頻頻發(fā)生。

與環(huán)京津翼、長(zhǎng)三角一線城市投資溢出，導(dǎo)致強(qiáng)三四線樓市行情爆發(fā)的邏輯完全不同，石家莊是火熱的全民購(gòu)房熱情導(dǎo)致了量?jī)r(jià)齊升的局面。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w人趙猛分析，從石家莊整體市場(chǎng)購(gòu)買人群看，主要還是石家莊及周邊區(qū)域客戶為主，輻射范圍包括京津翼南部四市——石家莊、邯鄲、邢臺(tái)、衡水。來(lái)自北京、天津的投資客群基本投資范圍截止到保定區(qū)域，來(lái)石家莊買房的客群比例非常低。

按照趙猛的說(shuō)法，近期石家莊量?jī)r(jià)齊漲，不外乎供求關(guān)系與購(gòu)房潮兩大原因。去年市場(chǎng)貨量去化太快，現(xiàn)在市場(chǎng)短期內(nèi)處于供應(yīng)量短缺狀態(tài)，新上市樓盤由于限價(jià)、石家莊“三年大變樣”等市場(chǎng)整頓之下，五證齊全的樓盤很少，上市量驟降。

尤為關(guān)鍵的是，石家莊去年成交猛增，購(gòu)房潮先后出現(xiàn)。去年有一部分“踏空”的客戶，看到房?jī)r(jià)一直在上漲，急于搭上末班車。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，三四線城市本身政策執(zhí)行層面就有階段性松動(dòng)，當(dāng)?shù)胤科笠部梢圆扇∫恍┮?guī)避手段。在這樣的背景下，石家莊有很多樓盤證件沒(méi)有辦齊全也照樣銷售，同樣遭到市民搶購(gòu)。

住宅供應(yīng)短缺

一年之間，石家莊樓市發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供應(yīng)量的減少是主要原因。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，石家莊最近3年樓市成交經(jīng)歷了一段波谷：2014年成交443萬(wàn)平方米；2015年跌至347萬(wàn)平方米；2016年上升至406萬(wàn)平方米。

趙猛指出，2016年第三季度，購(gòu)房潮開(kāi)始爆發(fā)，后于11月份到今年1月份由于市場(chǎng)嚴(yán)查、政策預(yù)期，進(jìn)入了2-3個(gè)月的觀望期。新年過(guò)后，由于市場(chǎng)貨源緊張，再度引發(fā)人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

從2016年3月份開(kāi)始，石家莊的樓市成交就逐步攀升，2016年4月份與10月份均達(dá)到51萬(wàn)平方米的成交量。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)的房?jī)r(jià)與成交曲線趨勢(shì)，與億翰智庫(kù)相當(dāng)。在2016年4月份與10月份成交量差不多，為66萬(wàn)平方米，而單價(jià)則在10月份站上了10989元／平方米的全年峰值，今年2月份，石家莊的房?jī)r(jià)再度攀上11243元／平方米。

由于是內(nèi)需市場(chǎng)，不存在外來(lái)投資客群炒高房?jī)r(jià)，綜合多家第三方機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，石家莊的房?jī)r(jià)與2、3年周期內(nèi)土地出讓情況正相關(guān)。

從2010年－2016年土地出讓情況來(lái)看，石家莊在2016年的土地出讓數(shù)量與金額是最高的，其次為2015年。2015年，石家莊出讓215幅土地，土地出讓金216億元。這些地塊或?qū)⒃?017年陸續(xù)入市銷售。

石家莊一名房企人士指出，最近兩年土地成交面積大部分為已經(jīng)在建或者正在交房補(bǔ)證的項(xiàng)目，把這部分供應(yīng)面積剔除掉，實(shí)際市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)那么多。

在2012年，石家莊土地出讓呈現(xiàn)一個(gè)小高峰，當(dāng)年出讓142幅土地，土地出讓金飆漲至152億元。2014年，石家莊住宅成交面積443萬(wàn)平方米，為2010年以來(lái)最高，即便是2016年的市場(chǎng)行情爆發(fā)，成交量為406萬(wàn)平方米屈居第二。

然而，2016年石家莊的成交面積與市場(chǎng)可供應(yīng)面積相比并非供不應(yīng)求。2013年石家莊土地出讓建筑面積813萬(wàn)平方米，2014年570萬(wàn)平方米，而2016年成交住宅面積為383萬(wàn)平方米，由此可見(jiàn)，仍有大量潛在庫(kù)存沒(méi)有入市銷售，或者沒(méi)有賣出去。

石家莊在2016年土地出讓金達(dá)到了一個(gè)峰值307.01億元，一共成交287幅土地。其中2016年1月出讓的地塊樓板價(jià)是2010年以來(lái)的最高位9447元／平方米。

進(jìn)入2017年，石家莊房?jī)r(jià)可以用“飆漲”形容。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2016年12月，石家莊成交1959套住宅，成交面積24.3萬(wàn)平方米，成交均價(jià)9055元／平方米；進(jìn)入2017年1、2月份，供應(yīng)不足帶來(lái)了成交不足，成交量分別為702、611套，成交面積也減少到11萬(wàn)平方米與7萬(wàn)平方米。但是價(jià)格飛漲，1月價(jià)格9856元／平方米，2月價(jià)格11243元／平方米。

GDP增速徘徊

供應(yīng)量減少除了土地出讓的節(jié)奏之外，還有石家莊樓市自去年開(kāi)始進(jìn)入“史上最嚴(yán)整頓期”，2016年3月，石家莊發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)2015年房地產(chǎn)專項(xiàng)整治項(xiàng)目手續(xù)辦理的意見(jiàn)》。其中涉及土地出讓、城中村改造回遷面積、容積率確定、房地產(chǎn)抵押項(xiàng)目等問(wèn)題的規(guī)定。

一名房企營(yíng)銷人士指出，大部分項(xiàng)目因此延遲入市時(shí)間，也相應(yīng)形成了一個(gè)樓市資金的蓄水池。

為了整頓交易市場(chǎng)，石家莊市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局已于近期搭建石家莊市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，并在3月6日正式施行《石家莊市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)暫行實(shí)施辦法》。

2016年3月，石家莊房?jī)r(jià)從7536元／平方米漲到了2017年2月的11243元／平方米。房?jī)r(jià)一年上漲49.1%，這樣的漲幅足以令2016年觀望了一年而又“踏空”的剛需群體加速進(jìn)入市場(chǎng)。

一名剛在2月份出手的剛需買家舉例分析自己為何迫不及待入市：石家莊二環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)都在1.8萬(wàn)元／平方米以上了，裕華區(qū)新建樓盤都在2萬(wàn)左右了。同事在去年三月以9600元／平方米買了個(gè)135平方米的房子，現(xiàn)在要價(jià)200萬(wàn)了。

另一個(gè)值得關(guān)注的原因是，石家莊GDP增速近幾年一直徘徊不前2012年排名28位，2013年排名第29-31位，2014年排名第32位。2015年，石家莊開(kāi)始上升到29位，2016年又退回到31位。

張宏偉認(rèn)為，這表明市民手中資金很難在實(shí)業(yè)中獲得回報(bào)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中的鋼鐵、水泥、制藥等投資均呈現(xiàn)下滑，紡織、服裝貿(mào)易等，受電商沖擊也比較厲害，增長(zhǎng)乏力。石家莊整體收入水平不高，公開(kāi)可查到的只有2015年，石家莊平均工資在全國(guó)城市排名相當(dāng)靠后。這些因素綜合，加速了近期石家莊全民投資房地產(chǎn)的趨勢(shì)。

石家莊整體規(guī)劃與京津翼一體化正在提升其城市定位，讓“莊里”人深信房?jī)r(jià)會(huì)漲。

市場(chǎng)的另一面，是品牌房企開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入石家莊，碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠城、華夏幸福、富力、恒大、保利等均已布局，正榮、泰禾等閩系房企也積極關(guān)注該市場(chǎng)。2月14日，石家莊掛牌出讓9幅地塊。融創(chuàng)參股的弘城地產(chǎn)以6.62億元摘下東二環(huán)地塊，碧桂園以2.46億元摘下翁村地塊。